时已立冬，深圳仍透着暖意。福田区原景田综合市场改造项目内，一栋经过改造的大楼外观簇新，内部装修与布置亦别有洞天。除智能家居、便利设施等硬件外，阳光大窗等温馨设计，则是其 " 软件 "。与附近 30 平方米左右公寓 3000 元出头的租金相比，这里的单间价格虽超过 4000 元，出租情况仍相对不错。
随着一线城市地价飙涨、房价攀升、购房门槛升级，租赁市场逐渐超越新房市场。与此同时，国家大力鼓励发展租赁市场，商改租等政策红利不断刺激，这类直击传统租房市场诸多 " 痛点 " 的长租公寓，正在成为资本、地产商及政府等多方布局与关注的新概念。在发展最为快速的深圳，则已有大大小小近百家品牌加入 " 混战 "。除率先抢滩的独立平台外，万科、深业等开发商，以及链家等中介也在通过各类形式介入。
" 长租公寓领军企业已经与各类本地服务商建立了联系，供应链体系正在成熟，互联网改善了公寓企业拿房和出房的效率，流程系统化已成常态。" 来自投房研究院的《2015 年长租公寓投研报告》显示，长租公寓行业正处于指数级发展的前期，而当前众多优质公寓企业的爆发，也和长租公寓行业所处的时代环境有关。
大环境的改善，并未改变这依然是一门前期投入资金巨大、回报周期较长的微利生意。虽被视为产业蓝海，但长租公寓仍然面临房源稀缺、租金回报率较低、税负过重、资金成本高企等问题。在爆发之前，这个行业或仍需要经历漫长的市场培育期，甚至将面临惨烈的洗牌与重组。
需求与供给
2015 年下半年开始，深圳长租公寓市场进入 " 井喷期 "。据租赁平台合屋分析，近 100 家的行业参与者中既包括 you+、自如等全国性品牌，也有万科、招商等开发商，以及一系列当地创业品牌。对于运营商来说，深圳等一线发达城市的人口持续流入带来的旺盛租赁需求，以及年轻人的思想观念先进，成为其布局的两个主要原因。
据深圳住建局数据统计，截至 2015 年底，深圳自有住房率为 34％，住房保障覆盖率也仅为 12％多一点。在这个人口超 2000 万、平均年龄不足 30 岁的移民城市，租房已孕育了规模超千亿元的市场。
极富当地特色的 " 城中村 "，因租金低廉且地处城市核心地带，至今仍是供给主力。据《深圳市城中村改造总体规划》统计，深圳共有 320 个原行政村，建有农民房 3.5 万栋，占据全市住房面积的 49％，容纳了 520 万的城市人口，其中包括 63％的毕业 1 年－10 年的年轻人。除此以外，还有因产业升级淘汰下来的大量工业厂房和工厂宿舍。
如此庞大但相对简陋的存量用房，给未来释放新的租赁住房留下了双重空间：一方面城中村的一部分正在成为被长租公寓改造的对象；另一方面其所涵盖不了的需求，则成为长租公寓的市场。
对于前者，在空间资源紧缺愈发成为深圳发展阻碍的今天，虽其在破旧立新方面有成功案例，但继续采用这一模式将耗费的时间及谈判成本均会越来越高，长租公寓的 " 柔性改造 " 成了城市更新的新可能。以万科为例，其一般做法是采用自己的投资标准及市场化运作方式，整体租下一些闲置房源，如农民房、工厂房，然后再改造。从闲置空置资产到村镇集体资产，到经营不佳的转让资产，都将成为万科获取项目的方式。
这种 " 集中式 " 改造是市场中大型参与者的主流形式，此外，部分小型民营资本在进入时则会选择 " 分布式 "，即在小区里分散拿下个人房东的房源，对房间进行装修后，以公寓品牌对外出租。
另外，亦有对自己持有物业日感压力的参与者开始转型做租房平台，为长租公寓导入租客流量，获取服务费。
整体来看，目前竞争者主要为风投支持下的创业类公司、房地产开发商／服务商，以及经济型连锁酒店。创业类公司分布广泛，风格多样，但普遍规模较小，多为分布式公寓；房地产行业上市公司依靠自身的存量房及开发优势，可采取自持或整栋开发的方式；经济型连锁酒店本身就具有类似短租性质的酒店运营经验，在租客需求及品牌推广上有独特优势。
对于后者，行业参与者们则普遍愿意用消费升级解释服务化、品牌化、连锁化的长租公寓的市场需求，即越来越多的年轻人生长的环境相对优越，不能接受太差的居住体验。
" 如不愿意牺牲居住品质及生活方式，深圳的租房市场在这一市场上存在供需失衡。" 自如的一位业务经理说，" 在全国一线城市，深圳的活跃度仅次于规模更大、人口更多的上海。但与北京、广州比较，拥有大量高素质科技、IT 人才的深圳优势明显。"
因价格相对缺乏竞争力，越来越多的长租公寓开始将公寓、众创空间及商业综合体合一，为年轻人提供多重服务以降低综合生活成本。《财经》记者走访的福田区几家长租公寓，几乎都把可注册公司作为卖点。
深圳市场已形成几个热点片区，如南山科技园片区，包括西丽、宝安西乡、固戍等。此外，民治、坂田和布吉也都比较集中，福田中心区尤其周边仅有的城中村也潜藏不少。其共同特点是周围年轻人上班的企业较多，且交通方便。
在历经团队与商业模式的多番试错后，深圳长租公寓市场的模式开始分化，具备强大设计和资源整合能力的小型运营商开始向更前端靠拢，与开发商或大业主直接进行 " 代建 "" 代运营 " 的合作，而另外一些则试图向纯租房平台转型。
这种转型与长租公寓运营的一系列难点有关。以集中式长租公寓为例，难点主要集中在如何获取物业，二是改造出租费用较高。前者需对城市情况十分了解且有政企关系支撑，初创型企业将很难复制。 此外，因改造出租费用较高，也要求有足够的开发经验，在资金上占有绝对优势的公司未来成长为行业龙头的几率被认为较大。
但 " 长租公寓整体来说没有成熟，运营比较稚嫩，究竟哪种模式适用于长租市场，哪种品牌能活到最后，目前还难以定论。房租市场没有集中度，地域性、局限性非常强。" 前述业务经理称。
发现利润区
在《房地产大转型的 " 互联网 +" 路径》一书中，曾提及长租公寓存在的八个普遍问题，其中一个，便是如何实现盈利。事实上，目前深圳的长租公寓市场，的确仍处于 " 热闹的不少，盈利的不多 " 尴尬状态。
《财经》记者近日获得的一份关于全国长租公寓市场分析的报告，则通过对现有数据的整理对一家计划大规模进入这一市场的公司进行测算：以房屋平均租金为 1500 元／月／套，平均租赁价格为 1000 元／月／套，平均装修成本、人工费用及管理费用均按照正常范围计，该公司长租公寓项目年平均利润约为 2 亿元。
这家公司的负责人则相对保守，称暂时还不知道长租公寓的盈利点在哪里，盈利模式怎么样，现在进入可能赔钱，但是知道长租公寓未来是方向，就依然要上。
一般而言，运营商会与业主签订五年到十年租约，每隔几年有一定上浮。租给租客，一般为一年一签且涨租可能性较大。故运营商可初步测算收益水平。此外，大量业内人士则对 " 增值服务 " 寄予厚望。
链家研究院的一位研究员就对《财经》记者表示，增值服务或将成为长租公寓盈利核心环节。" 基于线下社区，可通过线上平台提供社交 O2O 服务和增值服务。在租户养成购买生活服务的习惯后，更进一步推荐培训、理财等更多与工作、生活、学习相关的服务。做租房市场，更看重‘后租房’市场。"
目前各家运营商正在面临的考验在于：一方面，主要依靠存量房源的话，属于从传统的租房中介处分食利润。在风投主导下，小型运营商为大幅扩张，往往不惜以高价获取房源，提高了成本。此外，由于管理经验匮乏，管理系统羸弱，成本会随着规模的扩张迅速提升，导致盈利不易，因此分散式长租公寓亏损的报道频现于深圳报端。
新建公寓出租，面临 " 得不偿失 " 局面。" 如果使用其他闲置不动产改造，租金收益率可以提升到 6％至 8％。但目前这个行业的运营费用率很高，一般可分配给投资者的收益率只有 3％至 5％。此外，目前商品住宅的租金收益率只有 2％至 3％，仅靠商品房出租不可能建立盈利模式。" 万科一位负责人曾透露。
万科的省钱 " 秘籍 "，部分源于形成内部生态，并转化为制度。例如，万科被窝公寓看门的不是万科雇的保安，而是门口开小卖店的人，因为只有他肯定不会离开，他比保安更加忠诚地守着公寓；另外，公寓里派发信件、报纸的是环卫工等。
如何凭借长租公寓稳定的现金流实现产品
